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        2019楼市“三季报”|前9月楼市调控继续趋严 四季度房价涨幅或进一步回落

        2019-10-18

        距离2020年还有不到80天,无论是在政策层面还是市场表现,房地产市场都未见轻松。

        中指院统计显示,今年以来百城新建住宅价格各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄,其中三季度累计涨幅较去年同期收窄0.3个百分点,整体价格表现平稳。成交方面,三季度一线、三线代表城市成交同比有所回落,二线代表城市成交规模相对稳定。

        而对于后市,多位机构人士和业内专家向《每日经济新闻》记者分析认为,四季度房企都会冲刺全年业绩目标,无疑会加速推盘去化,但市场可能并不会因此出现过热情况。但考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或将进一步回落。

        前9月调控415次 刷新历史记录

        国家统计局数据显示,2019年1~8月全国房地产开发投资84589亿元,增速回落0.1个百分点至10.5%,为年内最低,降温明显。

        今年4月19日,中央政治局会议重申“房住不炒”,要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制;7月30日,中央政治局会议继续强调“房住不炒”,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

        对比两次会议内容,对长效机制的表述从“调控”变为“管理”,并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的言辞。

        中指院认为,7月30日的中央政治局会议确定了三、四季度的政策基调,对市场情绪、地方政府后续政策的跟进起到了关键引导作用。三季度市场整体调整预期将进一步强化,会议在基调和作用方面与去年同期的中央政治局会议存在相似之处。

        另外,地方政府紧缩政策数量在三季度达到阶段高点,调控紧盯市场变化及时调整的特点仍比较明显。整体来看,地方调控力度在7、8月份明显加强,9月份有所减弱。如苏州进一步升级了限购政策,合肥升级土拍政策,部分城市房贷利率上浮水平继续回升,各地公积金政策密集调整,多地强化房地产市场监管等。

        2016年以来地方出台调控政策数量分布 数据来源:中指研究院

        据中原地产研究中心统计,2019年前9个月各地合计房地产调控达到415次,去年同期这一数字为385次。这意味着,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史记录。

        中原地产首席分析师张大伟认为,2019年是房地产政策出台最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及。累计看,中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。

        对于四季度的展望,中指院表示,金融政策将贯穿始终,在四季度仍然会继续延续。另外,一方面,部分城市的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能;另一方面,部分城市通过局部优化现有政策,继续精准保障首套自住购房需求。

        房价涨幅收窄 成交规模稳中略降

        今年以来,受高价地项目集中入市等推动的结构性因素影响,商品房销售价格仍保持较快上涨,但考虑到近期房企的积极营销势头,四季度房价涨幅或将进一步回落。

        中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示,今年9月,百城新建住宅均价15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅已连续11个月运行在0.4%以内;同比上涨3.56%,涨幅连续11个月收窄,整体价格表现平稳。

        累计来看,2019年1~9月百城住宅价格累计上涨2.54%,涨幅较去年同期收窄1.51个百分点。今年以来各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄,其中三季度价格累计上涨1.08%,较去年同期收窄0.3个百分点。

        成交方面,重点城市规模稳中略降。中指院统计显示,今年前三季度,重点城市成交面积同比稳中有降,三季度整体趋稳,近期市场调整压力加大。

        据初步统计,2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降1.6%,其中三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模约3210万平方米,同比增长0.2%。

        2014~2019年9月50个代表城市商品住宅月度成交量走势 数据来源:中指研究院

        中指院认为,8月以来行业金融层面监管加强,叠加3~4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足,市场调整压力有所加大,8~9月重点城市成交规模同比均下降,“金九”成色不足。

        二手房方面,2019年1~8 月10大城市二手房成交套数同比增长12.9%,其中7~8月二手房成交20.6万套,同比增长10.3%,半数城市成交同比增长。

        亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉《每日经济新闻》记者,四季度市场应该还是会面临僵持局面,因为多数城市的去化周期还是比较短的,大部分一二线城市去化周期都在12个月上下,三四线城市多在18个月上下。而目前无论是从供给端还是需求端看,都是相对比较疲弱的,两端不会出现突然大的变化。

        三线楼市下滑 四季度将继续调整

        从城市看,总体为一线城楼市增长、二线平稳、三线下滑。据中指院统计,2019年1~9月一线城市商品住宅月均成交面积为58万平方米,同比增长19.9%。不过,8~9月需求释放节奏开始放缓,市场出现调整。

        二线代表城市前三季度成交面积约80万平方米,同比下降0.6%,三季度成交同比增长1.9%,整体成交规模趋于稳定,内部市场延续分化格局。

        值得注意的是,50个重点城市中近八成的三线代表城市位于长珠三角地区,该类城市在严厉的政策下,市场调整态势延续,带动整体三线代表市场同比下降。前三季度,三线代表城市成交面积同比下降9.7%。其中,三季度月均成交面积在34万平方米左右,同比下降约3.6%,而如扬州、三明同比降幅均在60%以上。

        中指院表示,展望四季度,三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力,市场将延续调整态势,同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓也将面临一定调整压力,四季度整体市场承压。

        易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示,四季度房企推盘力度比较大,还是走降价促销的销售策略,这对于交易数据上应该是有回升,但回升幅度也是有限的。一方面政策面暂时不会有改变,而需求端也很难说完全释放,四季度只能说可能会有一个温和的小复苏。

        川财证券研报指出,考虑到三季度销售市场有所降温,预计不少房企在四季度的推盘速度可能会略为加快,但是在房地产行业调控政策仍然持续的大环境下,预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。

        来源:每日经济新闻

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